Artikel ini adalah bagian dari seri Home School Global News, yang memberikan masyarakat Kanada dasar-dasar yang perlu mereka ketahui tentang pasar perumahan yang tidak diajarkan di sekolah.
Bagi calon pembeli rumah di Kanada yang merasa terkesampingkan oleh tingginya suku bunga pasar, mengasumsikan hipotek dari penjual yang memegang suku bunga lebih rendah dapat menjadi cara yang terjangkau untuk mengurangi biaya pinjaman yang cukup besar saat ini.
Namun para ahli mengatakan asumsi hipotek memiliki risiko bagi penjual dan beberapa kerugian bagi pembeli sehingga menjadikannya fitur langka dalam penjualan rumah.
Namun, bagi Realtor Mikayla Rugala yang berbasis di Toronto, asumsi hipotek hanyalah tiket yang dibutuhkan kliennya untuk menjual sebuah kondominium akhir tahun lalu.
Dia mengatakan kepada Global News bahwa kliennya dijadwalkan untuk memasuki pasar pada musim gugur, namun harapan harga mereka pupus ketika unit terdekat yang sebanding dijual dengan harga “jauh lebih rendah” daripada yang diperkirakan penjual.
Hal ini terjadi ketika suku bunga hipotek mencapai puncaknya baru-baru ini, yang menurut Rugala berarti para pembeli sedang mencari tawaran yang bagus atau bersedia menunggu sampai suku bunga mulai turun.
“Kami mencoba mencari tahu, bagaimana kami dapat mendorong pembeli dan mengatasi masalah tersebut secara langsung?”
Sekitar waktu itu, Rugala mengatakan bahwa dia mendengar dari teman Realtor lainnya di Ottawa yang menceritakan kepadanya tentang keberhasilan yang dicapai pialang mereka dengan mengiklankan suku bunga hipotek yang rendah dan dapat diasumsikan untuk membuat pembeli tertarik pada properti.
Klien Rugala memiliki tingkat bunga tetap yang rendah untuk hipotek properti sekitar dua persen yang dikunci selama dua tahun berikutnya. Bandingkan dengan tarif yang ditawarkan kepada sebagian besar pembeli di pasar saat ini, yang biasanya berkisar antara lima dan enam persen untuk hipotek tetap.
Dengan calon pembeli yang mencari potongan harga yang lebih besar daripada yang bersedia diterima penjual, menjadikan asumsi hipotek penjual sebagai syarat penawaran adalah cara agar kedua belah pihak bisa merasa bahagia, kata Rugala.
Penjual mendapatkan harga yang lebih tinggi daripada yang bersedia ditawarkan pembeli, sementara pada saat yang sama, biaya penyimpanan bulanan pembeli akan menjadi jauh lebih rendah dibandingkan jika mereka membeli properti dengan nilai yang sama dengan hipotek baru di pasar saat ini.
Victor Tran, broker True North Mortgage dan pakar hipotek dan real estat di Rates.ca, mengatakan kepada Global News bahwa asumsi hipotek bisa “benar-benar” menjadi cara yang lebih terjangkau bagi pembeli untuk masuk ke pasar perumahan ketika situasinya selaras. menyelesaikan kesepakatan seperti itu.
Namun dia memperingatkan bahwa ada “banyak ketentuan” yang muncul dalam pengambilan hipotek. Ini adalah kasus yang “jarang” dimana pembeli dan penjual sama-sama mendapatkan manfaat dari alat ini, katanya.
Dari sudut pandang pembeli, mengasumsikan hipotek tidak hanya berarti mengambil suku bunga penjual. Pembeli mengambil keseluruhan hipotek – termasuk jumlah pokok terutang dan sisa jangka waktu serta amortisasi, jelas Tran.
Artinya, jika sisa hipotek penjual kurang dari jumlah yang dibutuhkan pembeli untuk membiayai pembelian properti, mereka mungkin perlu membayar selisihnya dengan uang muka yang jauh lebih besar dari yang direncanakan.
Berita dan wawasan keuangan dikirimkan ke email Anda setiap hari Sabtu.
Misalnya, pembeli membeli rumah dengan harga $500.000, namun berharap menanggung sisa hipotek penjual sebesar $350.000. Jika pembeli berencana membayar uang muka sebesar lima persen ($25.000) untuk pembelian rumah, mereka harus menanggung sisa selisih antara nilai rumah dan besaran hipotek ($150.000).
“Mengasumsikan saldo sebagaimana adanya mungkin sulit tergantung pada jumlah uang muka pembeli,” kata Tran.
Rob McLister, ahli strategi hipotek di MortgageLogic.news, mengatakan pembeli yang perlu menutupi selisihnya terkadang bisa meminta pemberi pinjaman yang ada untuk meminjamkan lebih banyak uang dan “memadukan” suku bunga dana baru tersebut dengan suku bunga hipotek lama yang ada. Namun dia mengatakan kepada Global News melalui email bahwa pembeli akan “berada di bawah kekuasaan pemberi pinjaman” atas tingkat suku bunga yang ditawarkan pada pinjaman baru tersebut.
Dengan asumsi amortisasi yang sama – jangka waktu pembayaran hipotek – juga dapat memberikan beban yang signifikan pada pembeli jika sisa pinjaman kurang dari 25 tahun, kata Tran. Membayar kembali seluruh jumlah dalam jangka waktu yang lebih singkat dapat berarti pembayaran bulanan lebih mahal daripada yang diharapkan pembeli, bahkan dengan tingkat bunga yang lebih rendah, katanya.
Untuk mengambil hipotek, pembeli harus melalui proses kualifikasi penuh dengan pemberi pinjaman penjual, termasuk pemeriksaan skor kredit dan penilaian properti.
Beberapa pembeli mungkin merasa lega dalam mengambil hipotek saat ini karena hal ini memungkinkan mereka untuk lebih mudah memenuhi tingkat kualifikasi minimum, atau dikenal sebagai uji stres hipotek, kata Tran.
Uji stres ini melihat pembeli memenuhi syarat untuk melakukan pembayaran hipotek sebesar 5,25 persen atau tingkat kontrak ditambah dua persen, mana saja yang lebih tinggi. Di pasar saat ini, sebagian besar pembeli memenuhi syarat dengan kisaran 7,5 persen, kata Tran.
Namun dengan asumsi hipotek dengan tingkat kontrak dua persen, misalnya, maka pembeli harus lulus stress test hanya sebesar 5,25 persen – batas yang lebih rendah yang dapat membuat pembeli memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek yang lebih besar dibandingkan tingkat harga yang lebih tinggi di pasar saat ini. tarif biasanya memungkinkan, jelas Tran.
Bagi penjual, menawarkan hipotek memiliki beberapa keuntungan tetapi banyak risiko.
Pertama, suku bunga hipotek yang rendah di pasar saat ini dapat menjadi keuntungan bagi pemilik rumah yang sudah ada yang memindahkan atau memadukan suku bunga tersebut untuk membeli properti baru.
Rugala mengatakan bahwa tidak semua penjual harus mempertahankan harga tersebut, dan mungkin mendapatkan keuntungan dengan menawarkannya kepada calon pembeli. Hal ini mencakup investor atau pemilik lain yang mungkin keluar dari pasar perumahan, atau seseorang yang pindah ke luar negeri namun tidak dapat menerima harga mereka.
Tran mencatat bahwa penjual juga dapat menghindari denda karena melanggar hipotek mereka jika pembeli bersedia mengambil alih pinjaman tersebut. Namun dia mengatakan bahwa di pasar saat ini, membayar bunga tiga bulan untuk membatalkan hipotek biasanya lebih disukai bagi penjual yang menginginkan “bersih-bersih” setelah penjualan rumah mereka.
Itu karena bahkan setelah rumah terjual dan pembeli menanggung hipoteknya, penjual mungkin belum sepenuhnya lolos.
Jika pembeli mengambil hipotek dan kemudian gagal membayar pinjamannya, penjual terkadang dapat dimintai pertanggungjawaban oleh pemberi pinjaman jika ada kekurangan pembayaran setelah rumah dilikuidasi, McLister menjelaskan.
Tergantung pada kontraknya, tanggung jawab tersebut dapat berakhir setelah pemilik baru melakukan sejumlah pembayaran tertentu, misalnya senilai 12 bulan, tambahnya.
Namun Tran mengatakan bahwa tingkat risiko pinjaman sebesar itu dapat membuat banyak penjual enggan menerima asumsi hipotek.
“Penjual sering kali tidak mau bertanggung jawab atas sesuatu yang berada di luar kendali mereka,” katanya. “Jadi asumsi sebenarnya tidak terlalu umum.”
Rugala mengatakan asumsi hipotek belum menjadi aspek pasar yang berarti sejak tahun 1980an dan 90an, ketika kenaikan suku bunga membuat pembeli berebut keringanan dan penjual punya alasan untuk mempromosikan suku bunga hipotek yang dapat diasumsikan.
Kenaikan pesat suku bunga Bank Sentral Kanada selama dua tahun terakhir telah mengembalikan opsi tersebut ke dalam situasi saat ini, katanya.
Mengiklankan hipotek yang dapat diasumsikan dapat menjadi pendekatan kreatif untuk membuat lebih banyak pembeli melihat suatu listing, kata Rugala, namun penjual harus mengukur kerugian yang akan mereka tanggung sebelum memutuskan apakah penjualan tersebut layak dilakukan dan harga yang mereka inginkan.
“Dengan sakit kepala dan risiko yang harus ditanggung penjual, hal ini mungkin tidak sepadan,” katanya.
“Tetapi ini adalah sebuah strategi jika Anda tidak punya apa-apa lagi untuk ditawarkan.”
