Para pemimpin negara bagian New York telah mencapai kesepakatan mengenai kerangka rencana legislatif untuk mengatasi salah satu krisis perumahan terburuk di negara ini, kata Gubernur Kathy Hochul pada hari Senin.
Perjanjian tersebut dinegosiasikan oleh Ibu Hochul dan para pemimpin di Badan Legislatif, setelah pembicaraan tertutup pada akhir pekan, dan disampaikan kepada seluruh Senat dan Majelis pada hari Senin. Beberapa anggota parlemen menyampaikan kekhawatirannya mengenai beberapa elemen penting dalam perjanjian tersebut – sehingga membuka kemungkinan bahwa bagian-bagian dari perjanjian tersebut mungkin masih berubah.
Perjanjian tersebut mencakup daya tarik bagi beberapa konstituen utama: penyewa, serikat pekerja, dan pengembang. Bagi pengembang, kesepakatan ini akan mencakup keringanan pajak yang signifikan sehingga pembangunannya lebih terjangkau. Bagi penyewa, hal ini mencakup perlindungan yang akan mempersulit penggusuran penyewa di beberapa apartemen. Serikat pekerja juga memastikan bahwa kesepakatan itu akan mencakup upah yang lebih tinggi bagi pekerja konstruksi.
Hal ini juga akan memungkinkan pemilik apartemen yang harga sewanya distabilkan untuk menaikkan harga sewa untuk menutupi biaya beberapa renovasi. Dan hal ini akan menghilangkan batasan ukuran gedung apartemen baru – sebuah ketentuan yang diinginkan oleh pejabat kota selama bertahun-tahun.
Secara keseluruhan, langkah-langkah tersebut merupakan upaya untuk mengatasi kekurangan perumahan di New York dengan membuatnya lebih mudah untuk dibangun, sekaligus memberikan perlindungan baru bagi para penyewa. Paket tersebut, yang diproyeksikan akan menghasilkan puluhan ribu rumah terjangkau di tahun-tahun mendatang, dimaksudkan sebagai respons mendesak terhadap memburuknya masalah keterjangkauan di New York City dan di seluruh negara bagian yang telah diawasi secara nasional.
Hochul mengatakan saat mengumumkan kesepakatan tersebut pada hari Senin bahwa untuk mencapai kesepakatan tersebut “menuntut perhatian yang sangat besar dan belum pernah terjadi sebelumnya.”
“Ini adalah kesepakatan penting dan saya sangat bangga karenanya,” kata Ms. Hochul.
Meskipun terdapat momentum yang mendukung paket tersebut, anggota parlemen yang berhaluan kiri kemungkinan besar akan mencari-cari kesalahan dalam perjanjian tersebut, karena perlindungan penyewa tidak sebesar yang diharapkan banyak orang. Pada hari Senin, sekitar 30 pendukung penyewa berkumpul di Capitol untuk memprotes; beberapa dari mereka mengadakan konferensi tertutup untuk menuntut anggota parlemen menolak kesepakatan tersebut.
Tahun lalu Ibu Hochul mengusulkan rencana yang luas untuk memacu pembangunan, namun rencana tersebut gagal setelah para pemain kunci dalam negosiasi – industri real estate, sayap kiri Partai Demokrat dan serikat pekerja – masih berselisih.
Namun tampaknya situasi suram di New York City telah mendorong semua pihak untuk berkompromi.
Pembangunan gedung-gedung sewaan baru di kota ini terhenti, penggusuran semakin meningkat, dan harga sewa diperkirakan akan melonjak lebih tinggi lagi menjelang musim panas. Masuknya migran telah membuat sistem hunian di Kota New York kewalahan, dan jumlah apartemen terjangkau yang tersedia secara fungsional tidak ada, menurut survei kota terbaru.
Sebagai bagian dari kesepakatan tersebut, anggota parlemen akan menukar keringanan pajak pengembang baru dengan perlindungan penyewa yang lebih luas – sebuah prioritas utama bagi sayap kiri Partai Demokrat.
Serikat pekerja dan kelompok sayap kiri sepakat untuk mendukung paket keringanan pajak baru, yang dikenal sebagai 485x, yang akan berlaku lebih luas dibandingkan keringanan pajak sebelumnya yang sudah habis masa berlakunya, menurut orang-orang yang mengetahui negosiasi tersebut. Anggota parlemen yang berhaluan kiri mengecam keringanan pajak versi sebelumnya karena terlalu bersahabat dengan kepentingan perusahaan.
Kesepakatan itu juga akan mencabut pembatasan terhadap bangunan apartemen berukuran besar, memberikan insentif kepada pengembang untuk mengubah gedung perkantoran kosong menjadi perumahan dan membuka jalan bagi pembangunan lebih lanjut di seluruh negara bagian dengan keringanan pajak dan insentif.
Sebagai imbalannya, para pendukung penyewa akan memenangkan perlindungan yang terinspirasi oleh rancangan undang-undang yang gagal diperkenalkan pada tahun-tahun sebelumnya, yang dikenal sebagai “penggusuran dengan tujuan baik.” Tindakan ini akan membatasi kemampuan tuan tanah untuk mengusir penyewa di banyak unit dengan harga pasar. Hal ini juga akan mencegah banyak tuan tanah untuk memindahkan penyewa setelah masa sewa berakhir dan akan memaksa mereka untuk membenarkan kenaikan harga sewa melebihi ambang batas tertentu.
Namun menurut orang-orang yang akrab dengan negosiasi, perlindungan tersebut hanya akan berlaku untuk apartemen yang disewakan dengan harga kurang dari tingkat tertentu: misalnya sekitar $6.000 untuk apartemen satu kamar tidur di wilayah Kota New York. Kebijakan ini tidak berlaku bagi penyewa gedung yang pemiliknya memiliki kurang dari 10 unit di portofolio mereka. Konstruksi baru akan dikecualikan selama 30 tahun. Perlindungan ini akan berlaku secara otomatis di Kota New York, namun daerah-daerah lain di negara bagian tersebut harus ikut serta.
Versi sebelumnya yang lebih luas dari kebijakan yang diusulkan di Badan Legislatif bisa mencakup sekitar 710.000 persewaan di New York City, menurut analisis yang dilakukan oleh New York University Furman Center. Namun hal tersebut terjadi sebelum penerapan banyak pengecualian yang telah dibahas oleh anggota parlemen sebagai bagian dari paket tersebut.
Para pejabat tidak dapat memberikan perkiraan yang lebih baik pada hari Senin mengenai berapa banyak apartemen yang mungkin tercakup dalam kebijakan baru ini.
Ben Carlos Thypin, kepala eksekutif Quantierra, sebuah broker yang melacak portofolio real estat, memperkirakan bahwa hal itu dapat mencakup sekitar 400.000 unit, atau sekitar sepertiga dari persediaan perumahan di kota yang belum diatur sewanya. Namun dia mengatakan jumlah tersebut bisa berubah tergantung sejumlah faktor, termasuk cara penulisan RUU tersebut.
Kesepakatan itu akan melonggarkan undang-undang ramah penyewa yang disahkan pada tahun 2019 bagi tuan tanah yang berinvestasi dalam renovasi apartemen dengan harga sewa yang stabil. Saat ini, tuan tanah hanya dapat memperoleh kembali perbaikan senilai $15.000 pada satu apartemen melalui kenaikan sewa – angka yang menurut mereka tidak cukup untuk memenuhi kebutuhan pemeliharaan, terutama setelah penyewa jangka panjang mengosongkannya.
Perubahan ini akan memungkinkan lebih banyak investasi yang dilakukan jika semakin lama suatu unit ditempati: hingga $30.000 untuk apartemen yang ditempati oleh penyewa yang sama selama lebih dari 15 tahun, dan hingga $50.000 untuk apartemen yang ditempati selama lebih dari 25 tahun.
Hasilnya adalah sebuah kesepakatan yang diharapkan oleh para pemimpin negara bagian dapat membuat perumahan di New York tidak terlalu langka dan lebih terjangkau, membendung eksodus keluarga dan orang-orang yang memiliki kemampuan terbatas, dan menempatkan perekonomian kota dan negara bagian pada jalur yang lebih aman.
Alicia Glen, mantan wakil walikota bidang perumahan yang membantu menegosiasikan paket perumahan selama masa jabatan Walikota Bill de Blasio, mengatakan bahwa kerangka kerja tersebut secara keseluruhan tampaknya merupakan kesepakatan yang bagus untuk New York.
“Semua orang akan berada di antara sedikit tidak bahagia dan sangat tidak bahagia,” kata Ms. Glen, pendiri dan kepala sekolah di MSquared. “Itulah sifat binatang itu.”
Hal itu tampaknya benar pada hari Senin.
Dewan Real Estat New York, kelompok lobi yang berpengaruh dalam industri real estat, menyambut baik beberapa bagian dari paket tersebut, termasuk insentif pajak untuk konversi kantor dan pencabutan pembatasan kepadatan pemukiman.
Namun James Whelan, presiden kelompok tersebut, mengatakan dalam sebuah pernyataan pada hari Senin bahwa keringanan pajak baru untuk pengembang dan langkah-langkah yang dirancang untuk membantu pemilik unit dengan harga sewa yang stabil tidak akan menambah jumlah perumahan yang dibutuhkan kota dan negara bagian. Dia mengatakan bahwa komponen “penggusuran dengan tujuan baik” “masih akan menimbulkan risiko baru yang signifikan bagi pemilik, pengembang, dan pemberi dana.”
“Kami yakin bahwa paket ini masih jauh dari memenuhi kebutuhan perumahan di kota ini dan harus ditinjau kembali di tahun-tahun mendatang agar pasar perumahan sewa berada pada pijakan yang kokoh,” katanya.
Cea Weaver, direktur koalisi Keadilan Perumahan untuk Semua, sebuah kelompok advokasi penyewa, menyebut kesepakatan itu “palsu,” dan mengatakan bahwa Ms. Hochul “mendorong kesepakatan perumahan yang dibuat oleh industri real estate.”
Dorca Reynoso, seorang penyewa yang merupakan anggota dewan Metropolitan Council on Housing, sebuah kelompok nirlaba yang melakukan advokasi atas nama penyewa, adalah salah satu pengunjuk rasa yang menerobos pertemuan tertutup tersebut untuk menyampaikan pendapatnya kepada anggota parlemen mengenai kesepakatan tersebut.
“Apa yang mereka coba lakukan terhadap penyewa adalah sebuah kejahatan,” kata Ibu Reynoso.
Walikota Eric Adams, pada bagiannya, memuji kesepakatan tersebut pada hari Senin.
“Kami akan membangun jalan keluar dari krisis perumahan ini dan memberikan masa depan yang lebih baik bagi seluruh warga New York,” katanya.
