Seorang pemilik kondominium di BC yang didenda puluhan ribu dolar karena ratusan keluhan kebisingan yang dibuat oleh tetangganya di lantai bawah sebagian berhasil membatalkan hukuman tersebut.
Keputusan dalam perselisihan yang sudah berlangsung lama dijatuhkan oleh pengadilan penyelesaian perdata pada hari Rabu, menemukan proses penerapan beberapa denda atas pelanggaran peraturan daerah terhadap kebisingan yang tidak wajar adalah “sangat tidak adil.”
Tetangga di lantai bawah, yang disebut RK dalam keputusan tersebut, mengajukan keluhan sebanyak 443 kali antara 4 April 2022 hingga 30 November 2023, tulis anggota pengadilan Sarah Orr dalam keputusannya.
“RK mengatakan dia kebanyakan mendengar suara perkusi keras yang datang dari langit-langit kamar tidur utamanya, tapi dia juga mendengar suara ketukan, gesekan, menyeret, dan dentingan dari lokasi yang sama,” kata keputusan tersebut, juga mencatat bahwa RK pertama kali memperhatikan kebisingan tersebut pada tahun 2020.
Tetangga di lantai atas, Alan Zenuk, memulai perselisihan dengan strata dengan mengatakan bahwa ia telah didenda $56.000. Ia berusaha agar semua denda tersebut dibatalkan, dan juga meminta kompensasi sebesar $5.000 “atas hilangnya kenikmatan atas tanah strata miliknya, kurang tidur, dan stres.” Perselisihannya terjadi dengan strata, dan bukan dengan tetangganya. “Di BC, aset umum sebuah gedung kondominium dimiliki oleh perusahaan strata dan dikelola oleh dewan strata.”
Menurut pengadilan, Zenuk belum membayar denda apa pun, dan strata mengatakan “tidak jelas” bagaimana pemilik kondominium bisa sampai pada angka $56.000. Jumlah total denda yang dikenakan tidak pernah disebutkan dalam keputusan tersebut karena seperti yang dicatat Orr, strata maupun Zenuk tidak mengajukan laporan rekening.
Bukti yang diajukan menunjukkan bahwa Zenuk didenda “setidaknya” $42.600 antara Maret dan Desember 2023 dan mencatat denda $200 dapat dikenakan untuk setiap pelanggaran peraturan daerah.
Masalah kebisingan itu sendiri menjadi pokok sengketa tahun lalu, menurut putusan tersebut. Dalam kasus itu, pengadilan memberikan ganti rugi kepada tetangga di lantai bawah sebesar $4.500 – dengan menyatakan bahwa kebisingan tersebut merupakan gangguan.
“Saya menemukan kebisingan yang dialami para pelamar cukup sering, intens, dan mengganggu sehingga merupakan gangguan yang substansial dan tidak masuk akal dalam menikmati strata lot mereka,” kata keputusan tahun 2023 tersebut.
Pengadilan, dalam kasus ini, tidak terlalu fokus pada kebisingan itu sendiri, tetapi lebih pada proses denda yang dijatuhkan kepada pemilik.
Pertama, pengadilan membahas klaim Zenuk bahwa penyelidikan terhadap kebisingan tersebut tidak adil dan kesimpulan bahwa kebisingan tersebut berasal dari unitnya tidak masuk akal.
Argumen utama Pak Zenuk adalah dia tidak mengeluarkan suara dan tidak bisa mendengarnya, jadi dia tidak bisa mengendalikannya. Katanya, strata tidak bisa mengatakan dengan tepat apa yang menyebabkan kebisingan, jadi tidak adil jika menyalahkan dia atas hal itu. kata keputusan itu.
Orr menolak hal ini, dengan mengatakan bahwa kesimpulan yang diambil oleh strata tersebut diambil secara adil dan masuk akal.
Mengenai masalah bagaimana denda dijatuhkan, pengadilan sebagian besar berpihak pada Zenuk.
Pada bulan September 2022, Zenuk mengadakan sidang dengan dewan strata untuk membahas pengaduan yang diterima hingga tanggal tersebut dan apakah akan dikenakan denda sebagai akibatnya. Dalam keputusan tertulisnya, dewan mengatakan kepada Zenuk bahwa dia akan didenda. Namun, keputusan tersebut diambil pada bulan Maret 2023 – enam bulan setelah sidang – yang menurut keputusan tersebut jauh melebihi batas waktu satu minggu yang diamanatkan dalam Strata Property Act. Oleh karena itu, semua denda sebelum sidang serta yang dikenakan selama Zenuk menunggu informasi tentang hasilnya diperintahkan untuk dibatalkan.
Sidang kedua dengan dewan diadakan pada bulan Juli 2023 untuk menanggapi pengaduan yang diterima dalam tiga bulan sebelumnya. Pihak strata memberi tahu Zenuk secara tertulis bahwa ia akan didenda $20.200 untuk 101 pengaduan yang diterima pada 93 hari yang berbeda – beberapa di antaranya terjadi sebelum sidang dan beberapa setelahnya.
Namun surat tersebut juga sudah terlambat, sehingga denda yang dikenakan akibat sidang tersebut kembali dibatalkan atau diperlukan waktu dua setengah bulan untuk memberi tahu Zenuk tentang hasil sidang tersebut.
Akhirnya, pengadilan membatalkan semua denda yang dijatuhkan atas pelanggaran peraturan dasar sebelum 22 Maret 2023 dan denda yang dijatuhkan atas pelanggaran antara 31 Maret dan 28 September 2023.
Denda yang dikenakan antara tanggal 23 dan 30 Maret tahun itu dinyatakan sah, seperti halnya denda yang dikenakan setelah tanggal 29 September 2023.
Karena perhitungan rinci mengenai denda dan tanggal masing-masing denda tidak tersedia, maka jumlah sebenarnya denda yang dianggap tidak sah tidak diberikan.
