Hóspedes indisciplinados quase nos custaram o Airbnb. Esses produtos domésticos inteligentes ajudaram

Nosso empreendimento em aluguéis por temporada começou como um sonho romântico do meu marido, uma forma de investir nossas economias em algo diferente do mercado de ações. Nunca tivemos uma casa própria – morávamos em um apartamento de dois quartos em São Francisco -, mas estávamos extremamente otimistas quanto à nossa capacidade de transformar isso em um negócio lucrativo que também poderíamos aproveitar uma vez em um. enquanto.

Seis anos e três imóveis para alugar depois, esse sonho se transformou em um verdadeiro negócio para nós. Mas isso definitivamente não aconteceu da noite para o dia, e cometemos muitos erros de novato que nos custaram tempo e dinheiro quando começamos.

Aqui estão três cenários que encontramos e como agora usamos a tecnologia para gerenciar nossos investimentos remotamente.

Não tornar nosso lugar à prova de festas

Esse erro poderia facilmente ter acabado com nossa pequena atividade paralela de aluguel de temporada por causa da política de “se você cometer dois erros, estará fora” em nossa comunidade residencial.

Nossa primeira propriedade para aluguel está localizada em PGA West, uma comunidade fechada perto de Palm Springs, conhecida por seus campos de golfe de classe mundial e terrenos de resort, o que a torna um lugar altamente desejável para aposentados se estabelecerem. Como muitos de nossos vizinhos moram lá em tempo integral, qualquer um que opere um aluguel de férias como o nosso já está sob extremo escrutínio, e é importante que nossos locatários sejam respeitosos e cumpram os horários de silêncio da comunidade.

Durante nosso primeiro ano de negócios, um vizinho chamou a segurança de um de nossos hóspedes por tocar música alta até altas horas da noite. Na manhã seguinte, o hóspede nos garantiu que não tinha saído na noite anterior, muito menos tocando música. Tornou-se uma situação do tipo ele disse, ela disse, sem nenhuma resolução real além do fato de que estávamos agora a um “aviso” de perder nossa licença de aluguel de curto prazo e potencialmente ter que vender nossa propriedade de investimento.

Para evitar que isso aconteça novamente, instalamos um Minutos monitor de ruído para nosso pátio traseiro. Ao contrário de uma babá eletrônica que permite ouvir tudo o que está acontecendo no quarto, o Minut alerta apenas se o ruído ultrapassar um determinado nível de decibéis. Isto permite-nos antecipar-nos a quaisquer reclamações dos vizinhos, contactando diretamente o hóspede para reduzir o volume, e fornece-nos dados tangíveis para defender o nosso caso caso recebamos outro aviso.

Também tivemos um caso em nossa outra propriedade, em Coachella, onde o locatário decidiu dar uma festa improvisada sem que a expôssemos, e então negou todo o evento, apesar de termos uma Anel campainha que documentou o ataque de convidados chegando à porta durante a noite. As evidências inegáveis ​​nos permitiram denunciar o caso ao Airbnb e ser reembolsados ​​pelos danos sofridos naquela noite selvagem.

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Dando aos locatários rédea solta dos termostatos

Essa parece óbvia, mas éramos moradores de apartamentos ingênuos quando começamos — as contas estavam incluídas no aluguel — e eu só tinha ouvido falar de termostatos inteligentes quando trabalhava na CNET.

Nossos primeiros hóspedes deixaram o ar condicionado ligado a 65 graus (em meados de agosto), e só descobrimos isso duas semanas depois, quando os faxineiros que preparavam o espaço para os próximos hóspedes entraram em uma câmara de gelo. O choque da nossa primeira conta de luz nos forçou a ficar “mais espertos” sobre nossa política de ar condicionado e substituir os termostatos idiotas por dois Termostatos Nest.

O Nest nos permite controlar o termostato remotamente e configurá-lo em uma programação, de modo que, mesmo que um hóspede o ajuste manualmente, ele reverta para nossa faixa predefinida em determinados momentos do dia. Também incluímos algumas regras sobre o uso de energia em nosso contrato de aluguel que impediriam os hóspedes de resfriar o local desnecessariamente a níveis árticos.

Adotamos a mesma abordagem com a piscina e a banheira de hidromassagem, que Aquecedores Pentair que pode ser controlado remotamente usando o aplicativo Pentair. E, ao contrário dos termostatos Nest, esses aquecedores não são facilmente acessíveis para os hóspedes controlarem manualmente, então os hóspedes precisam solicitar ao anfitrião modificações de temperatura na piscina e no spa.

Esquecendo de ajustar nossos preços

O erro mais caro que cometemos foi não ajustar nossos preços regularmente. Começar sem avaliações no Airbnb, Vrbo ou qualquer plataforma de aluguel pode ser difícil até mesmo para as propriedades mais impressionantes, por isso tivemos que definir um preço de aluguel muito mais baixo do que nossos concorrentes para torná-lo mais atraente.

Quando nossa listagem começou a ganhar um pouco mais de tração, as pessoas começaram a bloquear datas futuras que tínhamos descuidadamente disponibilizado no calendário pelas mesmas taxas introdutórias com as quais havíamos lançado. Quando aumentamos nossas taxas, um hóspede já havia reservado a semana de Ação de Graças por menos de um quarto do que havíamos previsto cobrar para essas datas. Tentamos cancelar e reajustar os preços, mas o Airbnb penaliza os anfitriões por cancelar reservas; se você cancelar uma reserva feita, será obrigado a pagar uma porcentagem da reserva, e o Airbnb bloqueia essas datas no seu calendário para que ninguém mais possa reservar com uma nova taxa.

Essa experiência nos forçou a reavaliar regularmente nossos preços com um ano inteiro de antecedência, levando em consideração a temporada, feriados e quaisquer eventos importantes que possam aumentar a demanda. Em nosso lugar em Palm Springs, as duas semanas do festival de música Coachella sozinhas podem trazer receita suficiente para cobrir metade de nossos custos operacionais para o ano. Isso ajuda a compensar aqueles meses lentos no verão, quando as temperaturas são conhecidas por permanecerem nos três dígitos durante a noite e o lugar fica vazio por semanas a fio.

Também automatizamos muitas das decisões diárias de preços usando Além, uma plataforma de gerenciamento de receitas que usa algoritmos para otimizar as tarifas noturnas em todas as suas plataformas de aluguel por temporada. O programa tem uma redução de 1% em cada reserva e ainda exige um pouco de supervisão de nossa parte, mas com três propriedades e nossos empregos regulares de tempo integral para cuidar, tem sido um investimento que vale a pena.

Talvez a maior lição que aprendemos sobre aluguéis por temporada é que, embora possam se tornar uma fonte significativa de receita, não são de forma alguma uma renda passiva. Mesmo com experiência e todos os dispositivos domésticos inteligentes e programas de automação que o dinheiro pode comprar, eles ainda exigem que você os administre como um negócio se quiser ganhar dinheiro com eles. Isso e você precisa obter pelo menos algum nível de prazer ao fazer o trabalho. Caso contrário, é melhor apostar no mercado de ações.