‘Ketidaksesuaian ekonomi’: Kekurangan pengelola kondominium di Ontario menyebabkan kenaikan biaya

Saat pemerintahan Ford menaruh harapannya untuk memecahkan krisis perumahan di Ontario dengan membangun 1,5 juta rumah baru pada tahun 2031, kekurangan kronis orang-orang yang berkualifikasi untuk mengelola gedung kondominium baru mengancam akan menaikkan biaya bagi pemilik rumah bahkan saat unit baru akhirnya mulai beroperasi.

Perubahan pada cara melatih dan memberi lisensi manajer kondominium mencapai tonggak penting pada musim panas 2022, dengan tuntutan baru yang memaksa banyak manajer berpengalaman di Ontario untuk pensiun.

Para pakar industri mengatakan kombinasi yang tidak menguntungkan dari kehilangan sejumlah manajer terbaik mereka bersamaan dengan upaya untuk menyediakan lebih banyak perumahan dan membangun ribuan unit baru menunjukkan tanda-tanda akan mengarah pada krisis biaya.

“Permintaan untuk manajer yang berpendidikan meroket dan pasokannya menurun drastis; itulah yang menciptakan masalah yang kita hadapi sekarang,” kata Eric Plant, presiden Asosiasi Manajer Kondominium Ontario, kepada Global News.

Kurangnya pengelola kondominium yang berpengalaman mengakibatkan upah yang lebih tinggi — beberapa di antaranya memulai pekerjaan pertama mereka dengan gaji sebesar $80.000 per tahun — dan, akhirnya, biaya tahunan yang lebih tinggi bagi pemilik kondominium.

Di samping suku bunga hipotek historis dan inflasi selama bertahun-tahun, situasi ini menekan pemilik rumah dalam krisis biaya hidup, kata Plant.

“Hal ini sangat berdampak buruk bagi masyarakat; hal ini tidak membantu mengatasi krisis keterjangkauan,” katanya.

“Hal terburuk yang dapat Anda dengar ketika hipotek Anda baru saja naik dan Anda telah naik dari dua persen menjadi tujuh persen adalah menerima surat dari manajer kondominium Anda yang mengatakan bahwa kami akan naik enam persen tahun ini, 10 persen lagi. Itu hal yang berat untuk diterima.”

Industri kondominium mengalami beberapa regulasi besar pertamanya pada akhir tahun 2017, ketika pemerintah Liberal saat itu meloloskan Undang-Undang Layanan Pengelolaan Kondominiumyang memperkenalkan peraturan bagi pengelola kondominium untuk pertama kalinya.

Perubahan tersebut membawa sistem lisensi yang ketat bagi manajer kondominium, yang dapat bertanggung jawab atas anggaran jutaan dolar dan menjalankan pemerintahan tingkat keempat negara, dewan kondominium.

“Industri ini menghadapi banyak masalah, ada beberapa kasus penipuan besar dan hal-hal lain yang menjadi berita dan memicu hal ini,” kata Plant. “Jadi, tidak ada seorang pun di industri ini yang kesal dengan kejadian ini.”

Aturan baru tersebut memperkenalkan lisensi yang berbeda: kualifikasi junior untuk pendatang baru, lisensi umum untuk manajer, dan lisensi transisi, yang secara efektif berlaku bagi mereka yang telah bekerja di industri tersebut dalam jangka waktu lama dan tidak perlu kembali ke sekolah untuk memperoleh kualifikasi baru.

Namun, lisensi transisi tersebut memiliki masa berlaku dan pada pertengahan tahun 2022, sebagian besar dari mereka telah habis masa berlakunya. Alih-alih mengikuti pelatihan ulang, Plant mengatakan bahwa ia mendapati sejumlah besar pengelola kondominium paling berpengalaman di provinsi tersebut meninggalkan industri tersebut sama sekali.

“Saya tidak tahu persentasenya — tidak ada statistik mengenai hal ini — tetapi kami kehilangan sebagian besar karyawan paling senior di industri ini dalam semalam,” katanya, memperkirakan jumlahnya berada di antara 10 dan 25 persen.

Data tahunan terbaru dari Otoritas Pengatur Manajemen Kondominium Ontario menunjukkan bahwa terdapat 2.533 lisensi umum, 1.611 lisensi junior, dan sembilan lisensi transisi yang tersisa per 31 Maret 2023.

4.564 manajer kondominium berlisensi di Ontario harus menjalankan sekitar 12.690 gedung kondominium dengan lebih dari 900.000 unit di dalamnya.

“Hal itu merugikan kami dalam hal penyediaan pengelola kondominium,” kata Plant.

Saat pasokan manajer menunjukkan tanda-tanda mengering, pasokan unit baru terus berlanjut.

Pada tahun 2023, total 11.422 unit apartemen baru mulai dibangun di Ontario, dengan 13.245 unit baru mulai dibangun pada kuartal pertama tahun 2024.

Tidak hanya semakin banyak rumah yang dibangun, tetapi Plant mengatakan kondominium baru menghadirkan lebih banyak komponen daripada bangunan lama, sehingga memberi pengelola faktor tambahan yang harus dihadapi.

“Bangunan yang dibangun sekarang jauh lebih rumit,” katanya. “Bangunan-bangunan itu dicampur dengan bangunan komersial, ada hotel di dalamnya, ada persewaan jangka pendek, ada fasilitas berbagi yang sangat rumit. Semakin Anda berada di tengah kota, semakin rumit jadinya.”

Anne Burgoon, seorang manajer properti dan wakil presiden Eastern Ontario Property Management, mengatakan kepada Global News bahwa faktor-faktor gabungan tersebut mempersulit pencarian manajer baru yang berkualifikasi.

“Ada tantangan besar dalam merekrut manajer,” katanya.

Burgoon, seperti Plant, mengatakan kekurangan manajer dan kelebihan beban gedung baru telah menaikkan gaji.

“Mereka mendapat gaji yang bagus,” katanya. “Mereka menghasilkan banyak uang.”

Plant mengatakan bahwa seorang administrator tingkat pemula yang bekerja di kantor yang menangani arsip kondominium akan memperoleh penghasilan $40.000 per tahun dua hingga tiga tahun lalu. Mereka kini digaji antara $60.000 dan $80.000.

“Ketika terjadi ketidakseimbangan ekonomi seperti ini, harga akan naik dan harga manajer akan meroket,” katanya.

“Tiga tahun lalu, saya membayar setengah dari yang saya bayarkan untuk lisensi junior terbatas. Sekarang, mungkin naik antara 50 dan 100 persen dalam tiga tahun.”

Burgoon mengatakan bahwa manajer senior, yang menurut pengalamannya dapat bertanggung jawab atas 2.000 hingga 4.000 unit, dapat memperoleh gaji bersih antara $120.000 hingga $220.000 per tahun, “tergantung pada portofolio Anda.”

Namun, sementara harga manajer kondominium naik, tugas yang harus mereka tangani juga naik. Dengan seperempat staf berpengalaman yang kini keluar dari industri ini, Plant mengatakan manajer junior terkadang ditempatkan pada posisi yang sulit.

“Karena kekurangan tersebut, manajer junior harus bekerja lebih keras dari yang seharusnya dengan pengawasan yang jauh lebih sedikit. … Kami melakukan semua yang kami bisa untuk berlatih secepat mungkin, untuk memastikan rasionya bagus, tetapi kenyataannya memang begitu,” katanya.

“Jika Anda memiliki gedung junior dan Anda memiliki banyak gedung dan Anda membutuhkan seseorang untuk mengelola gedung-gedung tersebut, Anda akan menempatkan orang tersebut ke dalam portofolio yang mungkin lebih besar daripada yang dapat mereka tangani..”

Para ahli industri mengatakan, hasil akhir dari kekurangan tersebut adalah biaya kondominium meningkat.

Karena perusahaan manajemen yang mencocokkan manajer yang baru berkualifikasi dengan gedung kondominium dan dewan yang membutuhkan mereka harus membayar gaji yang lebih tinggi, mereka menaikkan biaya kontrak mereka dan dewan kondominium menaikkan biaya mereka.

“Harga telah naik dan itu artinya harga bagi pemilik rumah juga naik karena mereka membayar kontrak pengelolaan kami,” kata Plant.

Meskipun biaya pengelola kondominium relatif rendah dalam konteks total biaya kondominium yang harus dibayar pemilik unit, biaya lain juga meningkat. Suku cadang pengganti untuk bangunan, terutama jendela, meningkat pesat, sementara pemilik kondominium di bangunan lama menghadapi perbaikan yang lebih kritis.

“Biaya pembangunan telah meningkat secara signifikan, tetapi biaya manajemen juga meningkat secara signifikan karena semua ini dan tantangan yang kami hadapi dalam mempertahankan staf,” kata Burgoon.

Baik Plant maupun Burgoon tidak mengatakan mereka mengharapkan pemerintah provinsi untuk menawarkan solusi langsung terhadap krisis biaya, dengan harapan bahwa gaji yang tinggi dan pelatihan yang lebih terstruktur akan menghasilkan lebih banyak lulusan dari waktu ke waktu.

“Mereka membangun organisasi dari awal. … Badan-badan regulasi ini tidak ada, jadi mereka membangunnya dari awal seiring berjalannya waktu. Dan apakah ada kendala dan hal-hal yang harus diselesaikan? Ya. Dan apakah mereka akan terus melakukannya? Ya, saya kira mereka akan melakukannya,” kata Burgoon.

Seorang juru bicara provinsi tersebut mengatakan kepada Global News bahwa baik pemerintah maupun badan pengaturnya “tidak memiliki peran dalam menetapkan gaji manajer kondominium” di Ontario.

“Pemerintah menyadari bahwa, di seluruh negeri, pertumbuhan perumahan kondominium dalam beberapa tahun terakhir telah mengakibatkan meningkatnya kebutuhan akan manajemen kondominium,” kata mereka, sambil menjanjikan pemerintah akan “terus memantau tren” dalam industri tersebut.