Hipotek yang Diasumsikan Kembali Muncul di Pasar Suku Bunga Tinggi

Harga rumah sudah tinggi ketika Ellen Harper, seorang arsitek perangkat lunak yang tinggal di Atlanta, mulai mencari rumah pada tahun 2021. Namun dia tidak dapat mengantisipasi lonjakan suku bunga yang cepat pada tahun berikutnya dan, bahkan dengan uang muka yang besar, harga rumah sudah tinggi. matematika baru membuatnya gelisah.

Namun, awal tahun ini, dia menemukan apa yang terasa seperti portal ke masa lalu: daftar ribuan rumah yang dilengkapi dengan hipotek suku bunga rendah, yang dapat ditransfer dari pemilik rumah yang ada ke pembeli rumah baru. , yang dikenal sebagai hipotek yang dapat diasumsikan.

Ibu Harper, yang berusia 50-an, berhasil mendapatkan salah satu rumah ini, yang ditutup dua minggu lalu di sebuah bangunan bata kolonial dengan empat kamar tidur, di Fairburn, Ga., dengan pembayaran bulanan sebesar $1.400. Ini adalah jumlah yang mampu dia bayarkan dengan nyaman hingga masa pensiun, sebagian besar berkat tingkat hipotek 2,49 persen. Itu kurang dari setengahnya tarif saat ini sebesar 7,09 persen pada pinjaman tetap 30 tahun, jenis hipotek paling populer.

“Saya tidak ingin mendapatkan hipotek yang buruk dan berada dalam situasi bola dan rantai di mana yang bisa saya lakukan hanyalah membayar hipotek,” kata Ms. Harper. Dia menemukan rumahnya melalui Berkeliaran, sebuah perusahaan rintisan yang mulai beroperasi pada bulan September yang mencantumkan rumah dengan pinjaman suku bunga rendah, dan membantu pembeli melalui prosesnya. “Ada rumah-rumah lain – semuanya bagus dan sebagainya,” tambahnya, “tapi saya memilih harga terendah yang bisa saya temukan.”

Dengan asumsi hipotek bukanlah sejenis gimmick; ini adalah manfaat bawaan pada hipotek tertentu yang didukung pemerintah, selama pemilik baru memenuhi syarat. Proses ini tidak akan berhasil untuk semua calon pembeli karena ada beberapa rintangan yang perlu mereka selesaikan sebelum dapat mengklaim kunci, sering kali termasuk uang muka yang besar. Bagi penjual rumah, dapat diiklankan di samping meja marmer, untuk menarik lebih banyak calon pembeli.

Menemukan hipotek yang dapat diasumsikan

Terakhir populer pada tahun 1980an, ketika suku bunga hipotek mencapai 18 persen, banyak profesional real estat tidak menyadari bahwa hipotek yang dapat diasumsikan bahkan mungkin dilakukan. Namun ketika suku bunga hipotek terus meningkat, berita pun menyebar. Realtor.com, sebuah situs web listingan rumah, baru-baru ini mulai menandai properti yang dapat diasumsikan dan membuatnya dapat dicari. Dan semakin banyak perusahaan – mulai dari perusahaan kecil yang beroperasi secara bootstrap hingga perusahaan rintisan seperti Roam – yang memanfaatkan peluang ini, menyusun daftar atau peta properti yang memenuhi syarat, dan mengenakan biaya kepada pemilik rumah untuk membantu menavigasi proses asumsi yang dapat menegangkan.

Diperkirakan 12,2 juta pinjaman, atau 23 persen dari hipotek aktif, dapat diasumsikan, menurut Black Knight, sebuah perusahaan data, meskipun sebagian besar hipotek konvensional (yang mencakup sebagian besar pinjaman yang ada) tidak dapat diasumsikan. Ini adalah fitur yang tertanam dalam hipotek yang didukung oleh Administrasi Perumahan Federal, yang banyak digunakan di kalangan pembeli rumah pertama kali, serta pembeli dari Departemen Urusan Veteran.

Jumlah asumsi yang diselesaikan hanyalah sebagian kecil dari seluruh penjualan rumah, namun jumlahnya terus bertambah. Ada lebih dari 6.000 asumsi yang diselesaikan pada tahun 2023, naik 139 persen dari tahun 2022. Tahun ini, sudah ada 3.896 asumsi yang diselesaikan.

Banyak pemilik rumah dengan pinjaman suku bunga rendah mungkin belum siap untuk melepaskannya: Hampir dua pertiga dari hipotek yang diasumsikan dengan suku bunga di bawah 4 persen telah diambil dalam tiga setengah tahun terakhir, menurut Black Knight.

Beberapa bintang perlu diselaraskan ketika mencoba mengambil hipotek. Karena banyak rumah yang harganya naik dengan cepat, dan pinjaman yang diasumsikan telah dilunasi sebagian, mungkin ada kesenjangan yang signifikan antara harga pembelian dan sisa hipotek. Itu berarti calon pembeli rumah mungkin memerlukan uang muka yang besar, atau setidaknya memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek kedua, yang tarifnya akan jauh lebih tinggi.

Rintangan lainnya adalah menemukan penjual yang bersedia menerima tawaran semacam itu, dan berharap penyedia hipotek yang memegang pinjaman – yang dibayar jauh lebih sedikit daripada hipotek baru pada umumnya – akan memproses asumsi tersebut pada waktu yang tepat.

Beberapa baru perusahaan mencoba untuk memperlancar proses tersebut, termasuk Roam, yang baru-baru ini menerima $3 juta dalam investasi yang dipimpin oleh perusahaan modal ventura, Founders Fund, dan Tony Xu, kepala eksekutif DoorDash, antara lain.

Roam menjalankan situs web yang mirip dengan Zillow, kecuali semua listingnya, yang saat ini berada di 18 kota di tujuh negara bagian, memiliki asumsi hipotek di bawah 6 persen dan cukup besar untuk menutupi setidaknya setengah dari harga pembelian.

Perusahaan telah bermitra dengan agen real estat yang memiliki pengetahuan tentang pinjaman yang dapat diasumsikan di pasar tempat perusahaan beroperasi. Koordinator transaksinya akan menghubungi penyedia hipotek – perusahaan yang mengelola pinjaman – sampai kesepakatan selesai. Bantuan Roam tidak murah: Bantuan ini membebankan 1 persen dari harga jual rumah, misalnya $4.500 untuk rumah seharga $450.000. Pembeli hanya membayar jika kesepakatan tercapai.

Dalam kasus Nona Harper, brokernya mengajukan penawarannya lima kali berbeda karena penjual dan agen pencatatannya cukup skeptis. Saat itulah agen real estatnya, Kevin Hosner dari Chapman Hall Realtors di Atlanta, menjadi kreatif. Mereka berjanji akan membayar penjual $2.000 lebih banyak jika mereka tidak menutupnya dalam waktu 60 hari. Roam menggunakan hal itu sebagai inspirasi untuk jaminan baru: Jika asumsi tersebut tidak diproses dalam waktu 45 hari, perusahaan akan membayar hipotek pemilik rumah secara prorata hingga hal tersebut terjadi. Ibu Harper akhirnya membayar $357.000, dengan uang muka sekitar $170.000.

“Hanya karena hal ini dapat diasumsikan, secara teknis, tidak berarti penjual bersedia melakukannya,” kata Mr. Hosner. “Ini tidak secepat penawaran tunai yang akan selesai dalam dua minggu.”

Tuan Hosner, yang sebelumnya adalah seorang pendeta gereja, telah menyelesaikan lusinan transaksi yang mungkin terjadi dan memiliki hasrat seorang pengkhotbah untuk menyebarkan berita tentang ketersediaannya. Namun tidak semua agen ingin direpotkan dengan masalah tambahan tersebut, dan banyak pembeli mengalami masalah dengan penyedia hipotek atau pemberi pinjaman yang memproses asumsi tersebut. Penutupan hipotek yang diasumsikan dapat memakan waktu antara 45 hingga 90 hari atau lebih, sedangkan membeli rumah dengan hipotek baru biasanya memakan waktu sekitar satu bulan hingga 45 hari di banyak bagian negara, kata pialang hipotek.

“Petugas layanan sangat enggan melakukannya,” kata Ted Tozer, seorang peneliti non-residen di Pusat Kebijakan Pembiayaan Perumahan Urban Institute. “Mereka sebenarnya merugi atas setiap tindakan yang mereka lakukan karena mereka mempunyai biaya besar yang tidak tercakup dalam biaya yang dapat mereka bebankan.”

Baik FHA dan VA memiliki batasan berapa banyak penyedia hipotek dapat mengenakan biaya untuk asumsi.

Menjalankan angka-angka

Bagi pembeli, mencari hipotek dengan suku bunga rendah mungkin tampak seperti hal yang mudah. Namun ada banyak hal yang perlu dipertimbangkan, termasuk prospek memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek kedua, sesuatu yang berpotensi menghambat proses penutupan atau menghentikan kesepakatan sama sekali.

Raunaq Singh, kepala eksekutif Roam, mengatakan ketidakpastian dalam mendapatkan pinjaman kedua sering kali menjadi batu sandungan – beberapa penyedia hipotek yang memegang pinjaman asumsi akan memberikan kredit tambahan, tetapi tidak selalu. Untuk mengatasi masalah ini, Roam baru-baru ini mulai bekerja sama dengan Spring EQ, pemberi pinjaman nasional, yang akan memberikan pinjaman kedua kepada pelanggan Roam dengan nilai kredit minimal 640 dan uang muka minimal 15 persen. “Sekarang mereka dapat berbelanja untuk rumah mana pun dan tidak perlu khawatir,” tambah Mr. Singh.

Bayangkan sebuah rumah seharga $400.000, yang dilengkapi dengan hipotek yang dapat diasumsikan sebesar $280.000. Pembeli rumah perlu mengeluarkan $120.000 untuk menutup kesenjangan tersebut, baik dengan uang tunai atau pinjaman. Pembeli yang memberikan uang muka sebesar 20 persen, atau $80.000, masih membutuhkan $40.000 lagi, ditambah biaya penutupan.

Begini perhitungannya: Total pembayaran bulanan pembeli rumah adalah $1.761, dibandingkan dengan $2.237 per bulan untuk hipotek baru dengan tingkat bunga 7,5 persen. Itu termasuk pembayaran hipotek yang dapat diasumsikan sebesar $1,230 (dengan tingkat bunga 3 persen) dan pinjaman kedua, sebesar $336 (dengan tingkat bunga 9,5 persen), menurut perhitungan Roam.

Ada biaya berkelanjutan lainnya yang termasuk dalam pembayaran bulanan: Pada pinjaman FHA, pembeli rumah juga harus membayar premi asuransi hipotek sebesar $194, yang merupakan biaya program FHA untuk menutupi kerugian pemberi pinjaman jika peminjam gagal bayar.

Asuransi hipotek biasanya mencakup risiko yang terkait dengan uang muka yang rendah. Namun di sini, bahkan peminjam yang memberikan banyak uang tetap harus membayar biaya — kemungkinan besar 0,80 persen dari saldo pinjaman setiap tahun, yang dibagi dan dibayar setiap bulan — selama masa pinjaman, meskipun ada pengecualian.

Orang berasumsi pinjaman VA harus membayar satu kali biaya sebesar 0,50 persen dari jumlah pinjaman kepada agen, namun tidak ada biaya asuransi berkelanjutan. Namun ada batasan lain. Jika pembeli yang bukan veteran mengambil alih hipotek, penjual dapat kehilangan seluruh atau sebagian haknya atas pinjaman VA lain sampai pinjaman lama dilunasi.

Namun, bagi banyak calon pembeli, itu sepadan.

Ryan Carrillo adalah salah satu dari banyak pemilik rumah yang ingin pindah, namun tidak mau menyerahkan hipotek 2,75 persennya.

Begitu dia mengetahui bahwa hipoteknya yang diasuransikan FHA dapat diasumsikan, dia berpikir dia bisa mencoba mencari hipotek lain. Namun dia dengan cepat menjadi frustrasi saat mencoba menemukan daftar yang bisa diasumsikan.

“Saya berpikir dalam hati, ‘Sekarang kita berada di dunia di mana hipotek yang mendasarinya lebih berharga daripada properti sebenarnya – tentunya harus ada cara untuk melakukan sesuatu terhadap hal tersebut,’” katanya.

Hal itu memunculkan ide yang dia bagikan melalui SMS kepada teman wirausahanya, Louis Ortiz. Pada bulan Agustus, keduanya diluncurkan Dapat diasumsikan.io, sebuah operasi kecil buatan sendiri. Sekarang mencakup situs web dengan 26.000 listing aktif dan mengenakan biaya $1.850 untuk membantu calon peminjam melalui proses yang akan dimulai oleh Tuan Carrillo untuk keluarganya sendiri. Dia dan istrinya, yang memiliki anak pertama mereka pada bulan Januari, pindah dari Phoenix ke Texas agar lebih dekat dengan kerabatnya.

Dia tidak berencana untuk memberikan hipoteknya kepada pembelinya – dia khawatir akan memakan waktu terlalu lama untuk menyelesaikannya mengingat kepindahannya yang akan datang.

Hipotek yang dia asumsikan memiliki tingkat bunga 4,87, yang berarti penghematan lebih dari $400 per bulan dibandingkan jika dia mengambil pinjaman baru dengan tingkat bunga 7,12 persen seperti yang dikutip.

“Asumsi adalah mesin waktu menuju tingkat rendah di masa lalu,” tambahnya. “Saat saya menghitung angka-angkanya,” tambahnya, “hal itu tidak perlu dipikirkan lagi.”